各镇人民政府、街道办事处，区府直属有关单位：

　　《潮南区关于〈推进“工改工”促进产业高质量发展的实施意见〉工作指引（暂行）》的补充意见已经区委常委会会议、区政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向区自然资源分局反映。

　　汕头市潮南区人民政府办公室

　　2022年7月1日

　　一、关于政府主导改造片区补偿方面

　　政府主导改造涉及民宅部分的土地，退迁用地面积按1：1.3计算（超出的0.3严格控制作为公共道路及绿化用地等），退迁位置原则上应在被征地村（社区）集体土地范围内安排。涉及的地上建筑物补偿标准参照《汕湛高速征拆补偿标准》执行。

　　政府主导改造片区符合“三旧”入库条件的，按照“三旧”改造有关政策规定，由村（社区）集体申请将集体土地转为国有土地，并交由政府进行收储，收储费用中涉及村庄集体的补偿统一按照潮南区区片综合地价执行，村（社区）集体不再划留用地和办理农民社保等事项；不符合“三旧”入库范围内的土地，按现行征地政策执行。

　　二、关于违法用地、违法建设处置方面

　　在编制改造方案时应相应完善违法用地、违法建设处罚手续，其中没有完善用地手续的历史集体用地（含历史上已作出行政处罚），按用地发生时的法律政策规定落实罚款处理，“三旧”类完善历史用地手续涉及的处罚，按违法用地面积5元/平方米的标准罚款。没有合法手续的建筑物在改造中实施拆除的，可不处罚违法建设行为。涉及需保留的没有合法手续的建筑物，完善手续前按照未取得规划许可或未按规划许可建设的按建设工程造价百分之五罚款进行处罚，未取得施工许可的按建设工程造价百分之一罚款进行处罚，涉及职权下放的按规定执行。处罚的建设工程造价标准按工业厂房多层（≤24米）775元/平方米、单层856元/平方米；工业厂房高层（>24米）1070元/平方米、单层（>24米）大跨度（>12米）950元/平方米；工业用地中配套宿舍、办公楼等非生产性设施用房多层（十层以下）945元/平方米、高层（宿舍十层及以上或其他建筑高度>24米）1358元/平方米；公共服务设施建筑高度≤24米945元/平方米，高度>24米1358元/平方米。

　　三、关于改造片区控制性详细规划编制方面

　　改造片区未编制控制性详细规划或不符合所在片区控制性详细规划，但可根据《汕头经济特区城市建设用地使用性质和容积率规划管理办法》（汕头市人民政府令第191号）调整的，由所在镇（街道）会同区自然资源分局办理。

　　四、关于企业或个人自行改造厘清补偿方面

　　“三旧”类“工改工”企业或个人自行改造项目，历史已付补偿款低于征地时同期《广东省征地补偿保护标准》的应予以补足；历史已付补偿款不低于征地时同期《广东省征地补偿保护标准》的，原则上不要求再次补偿，村（社区）集体根据实际情况确需增加补偿的，需自行与企业协商一致，补偿金额含历史已付补偿款合计总额最高不超过当前当地区片综合地价的30%。

　　属“三旧”类“工改工”项目由企业或个人自行改造的，在该项目补缴地价款中安排三分之一奖补所在镇（街道）、村（社区），其中镇（街道）、村（社区）按3：7的比例分配。

　　五、关于保留既有建筑物进行改造方面

　　“工改工”项目涉及保留既有建筑实施改造的，在标图入库阶段，各镇（街道）对摸查起来的工业厂房项目在平面布局是否符合消防要求对照《关于“工改工”项目消防初步审查的指引》进行初步判断，对符合要求或不符合要求但可采取补救措施或落实整改的，可进行下一步改造方案的编制及上报工作。

　　保留的建筑物已办理不动产权证（或房产证）的，规划、消防、建设等部门按现状予以确认后进入改造下一步基建程序。保留的建筑物未办理不动产权证等相关合法手续的，需提供有资质的房屋质量安全鉴定机构出具的房屋结构安全鉴定报告和有资质的消防技术服务机构出具的综合评估报告，完善规划、消防、施工等手续存在问题的可按“一厂一策”报区“工改工”领导小组研究解决。

　　六、关于城市基础设施配套费缴纳方面

　　村（社区）集体主导、企业或个人自行改造的“工改工”项目可凭原缴费有效凭证，按应征收建筑面积扣除已征收城市（村镇）基础设施配套费的建筑面积后，按现行城市基础设施配套费征收标准执收。

　　七、关于提前审查建设工程设计方案方面

　　为支持和加快“工改工”项目落地实施建设，改造主体可根据实际情况，在申报项目改造方案的过程中同步申请开展建设工程设计方案审查，通过审查的设计方案可作为土地出让合同的附件，实施“带方案出让”。

　　八、关于古树名木和历史文化保护方面

　　涉及具有历史文化保护价值的工业遗址、厂房等，不能随意迁移拆除；禁止迁移、砍伐古树名木，严格审批树木砍伐、迁移。涉及不可移动文物、历史建筑、历史文化街区等历史文化遗产资源保护的，须依法履行相应审批和备案程序。

　　九、关于项目监管方面

　　“三旧”类“工改工”项目由区政府或其指定机构与改造主体签订监管协议，重点对改造项目按照经批准的改造方案及相关规划要求实施改造、项目实施进度安排、落实对改造范围内原土地权利人的补偿安置义务、实现改造项目的综合效益等方面进行监管。

　　另外，区发改部门、各镇（街道）要对“工改工”项目加强产业监管，属政府主导处置区级国有资产“工改工”项目由改造主体与区发改部门签订项目监管发展协议，其余“工改工”项目由改造主体与镇人民政府（街道办事处）签订项目监管发展协议，明确开工期限、投产时间、投资强度、产值税收、节能环保、项目退出机制、违约处置措施等具体监管要求。对核定期内无法履行项目监管发展协议要求的土地使用权人，由各镇（街道）及协议约定监管部门依规依约进行处置。

　　附件：关于“工改工”项目消防初步审查的指引

附件

　　关于“工改工”项目消防初步审查的指引

　　一、初步审查的基本前提

　　（一）主要判断现有平面布局中的消防车道、消防车登高操作场地、防火间距是否符合要求。

　　（二）改造后工业厂房、仓库的火灾危险等级均按丙类，建筑物的耐火等级均按一、二级考虑，一般均为钢筋混凝土结构类型。

　　（三）以《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版）为初判的主要标准依据。

　　二、初判的主要标准依据（根据《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版））

　　（一）消防概念

　　1．高层建筑：建筑高度大于24米的非单层厂房、仓库和其他民用建筑，和建筑高度大于27米的住宅建筑。

　　2．民用建筑一类高层建筑：建筑高度大于50米公共建筑，建筑高度大于54米住宅建筑。（详见《建规》表5.1.1）

　　3．民用建筑二类高层建筑：建筑高度大于24米公共建筑，建筑高度大于27米住宅建筑。（详见《建规》表5.1.1）

　　（二）消防车道

　　1．消防车道应符合下列要求（要结合潮南区消防救援车辆的型号）：车道的净宽度和净空高度均不应小于4.0米；转弯半径应满足消防车转弯的要求；消防车道与建筑之间不应设置妨碍消防车操作的树木、架空管线等障碍物；消防车道靠建筑外墙一侧的边缘距离建筑外墙不宜小于5米；消防车道的坡度不宜大于8%；消防车道下面的管道和暗沟等，应能承受重型消防车的压力；消防车道可利用城乡、厂区道路等，但该道路应满足消防车通行、转弯和停靠的要求。

　　2．多层厂房、仓库（总高度小于24米）。工厂、仓库区内应设置消防车道。建筑物占地面积大于3000m²的厂房和占地面积大于1500m²的仓库，应设置环形消防车道，确有困难时，应沿建筑物的两个长边设置消防车道。

　　3．高层厂房（总高度24米以上）。应设置环形消防车道，确有困难时，应沿建筑物的两个长边设置消防车道。

　　4．环形消防车道至少应有两处与其他车道连通。尽头式消防车道应设置回车道或回车场，回车场的面积不应小于12米×12米；对于高层建筑，不宜小于15米×15米；供重型消防车使用时，不宜小于18米×18米。

　　（三）消防救援场地（针对高层厂房）

　　1．高层建筑应至少沿一个长边或周边长度的1/4且不小于一个长边长度的底边连续布置消防车登高操作场地，该范围内的裙房进深不应大于4米。

　　2．建筑高度不大于50米的建筑，连续布置消防车登高操作场地确有困难时，可间隔布置，但间隔距离不宜大于30米，且消防车登高操作场地的总长度仍应符合上述规定。

　　3．场地的长度和宽度分别不应小于15米和10米。对于建筑高度大于50米的建筑，场地的长度和宽度分别不应小于20米和10米。

　　4．消防车道及消防救援场地及其下面的建筑结构、管道和暗沟等，应能承受重型消防车的压力。

　　5．场地应与消防车道连通，场地靠建筑外墙一侧的边缘距离建筑外墙不宜小于5米，且不应大于10米，场地的坡度不宜大于3%。

　　（四）工业厂房、仓库防火间距

　　丙类厂房之间及丙类仓库、民用建筑等的防火间距不应小于相关规范标准要求（详见《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版））。

　　1．丙类高层厂房（单体建筑的耐火等级一、二级）与多层民用建筑（单体建筑的耐火等级一、二级）之间的防火间距应满足13米的要求。

　　2．丙类多层厂房（单体建筑的耐火等级一、二级）与多层民用建筑（单体建筑的耐火等级一、二级）之间的防火间距应满足10米的要求。

　　3．丙类高层厂房（单体建筑的耐火等级一、二级）与二类高层民用建筑（单体建筑的耐火等级一、二级）之间的防火间距应满足15米的要求。

　　4．丙类高层厂房（单体建筑的耐火等级一、二级）与一类高层民用建筑（单体建筑的耐火等级一、二级）之间的防火间距应满足20米的要求。

　　5．防火间距不足的措施：相邻建筑外墙采取防火墙或防火门窗等方式，依据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）（2018年版）第5.2.2条：

　　（1）两座建筑相邻较高一面外墙为防火墙，或高出相邻较低一座一、二级耐火等级建筑的屋面15米及以下范围内的外墙为防火墙时，其防火间距不限。

　　（2）相邻两座建筑中较低一座建筑的耐火等级不低于二级且屋顶无天窗，相邻较高一面外墙高出较低一座建筑的屋面15米及以下范围内的开口部位设置甲级防火门、窗，或设置符合现行国家标准《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084规定的防火分隔水幕或本规范第6.5.3条规定的防火卷帘时，其防火间距不应小于3.5米；对于高层建筑，不应小于4米。