各镇人民政府、街道办事处，区府直属有关单位：

　　《潮南区关于〈推进“工改工”促进产业高质量发展的实施意见〉工作指引（暂行）》已经区委常委会会议、区政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向区自然资源分局反映。

汕头市潮南区人民政府办公室

                                                               2022年5月5日

潮南区关于《推进“工改工”促进产业高质量发展的实施意见》

工作指引（暂行）

　  为深入贯彻习近平总书记视察广东、视察汕头重要讲话和重要指示批示精神，落实我市“工业立市、产业强市”部署，优化产业布局，大力推进“工改工”，保障产业发展空间，提高用地效率，为加快建设现代化和美富裕新潮南提供支持，根据《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知》、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》、《关于推进“工改工”促进产业高质量发展的实施意见》（汕府〔2022〕10号）等文件精神，结合我区实际，制定如下工作指引。

　　一、“三旧”类“工改工”实施流程指引

　　（一）基本条件

　　1、要符合规划。项目用地需符合土地利用总体规划，现状用地及规划用地性质均为工业、仓储、物流或新型产业用地。

　　2、要符合时间节点。2009年12月31日前已建设使用，地类认定符合标图入库要求。

　　3、企业或个人自行改造项目无合法用地手续的，需提供2009年12月31日前与村（社区）集体签订过的征地、购买、出租、转让等协议并持有缴款单据。

　　4、土地非闲置用地或闲置已处置完毕。

　　5、需以宗地为基本单元。

　　企业或个人自行改造项目以土地使用权证、规划用地许可证等有效证件附带的用地红线图作为宗地范围；或以征地、购买、出租、转让等协议约定并经村（社区）集体确认的范围作为宗地范围。

　　村（社区）集体主导改造项目宗地范围在集体所有权属范围内，根据“三旧”改造标图建库要求及当地发展实际需要进行划定。

　　6、除生产工艺、现状改造、地块形态有特殊要求的项目外，改造后容积率原则上应不低于3.5。

　　（二）改造主体

　　改造主体分为三类：企业或个人自行改造类、村（社区）集体主导改造类、政府主导改造类。

　　（三）申报流程

　　主要流程为：申报标图入库、申报年度实施计划和改造方案、完善用地手续、申请供地、按基建程序报建并实施改造。其中：

　　1、需保留集体用地性质的改造项目：改造主体向区自然资源分局申报项目标图入库，区自然资源分局提交市自然资源局审核批准后，改造主体向区政府申报年度实施计划和改造方案，方案经区政府批准后由所属村（社区）集体实施协议流转供地，改造主体开展实质性改造。

　　2、需转为国有建设用地（包括需完善历史征收手续）的改造项目：改造主体向区自然资源分局申报项目标图入库，区自然资源分局提交市自然资源局审核批准后，改造主体向区政府申报年度实施计划和改造方案；其中需合作改造的村（社区）集体主导改造类在编制改造方案前应按照程序公开选择合作主体。改造方案经区政府审定后，连同集体转国有手续一并报市政府审批；批准同意后由区自然资源分局实施协议供地，改造主体开展实质性改造。

　　3、政府主导的改造项目：不符合“三旧”政策无法完善历史征收手续的“工改工”项目用地，按照土地征收相关程序实施征地；符合“三旧”政策的“工改工”项目用地，按照本指引规定的改造分类补偿标准对村（社区）集体、企业或个人使用者实施补偿，由村（社区）集体申请集体土地转为国有建设用地，交由政府收储公开招拍挂。

　　（四）申报方式

　　企业或个人自行改造类、村（社区）集体主导改造类向所在镇（街道）“工改工”专项服务窗口咨询申报，由镇（街道）全流程服务改造主体办理相关手续。镇（街道）将“工改工”项目汇总整理后按照项目不同的分类要求提交区自然资源分局、区“三旧”办申报相关手续（申报资料详见附件）。

　　（五）补缴地价款标准

　　符合“三旧”政策要求的“工改工”项目可享受地价款补缴优惠，其中：

　　（1）企业或个人自行改造类经批准完善土地征收手续，以协议出让方式供地的，按新规划条件下的工业用地土地出让使用权价格的30%补缴地价款。

　　（2）村（社区）集体主导改造类涉及转为国有建设用地的，按新规划条件下的工业用地土地出让使用权价格的10%计收补缴地价款。完善集体建设用地手续的，按同类国有建设用地基准地价5%计收补缴地价款。

　　（3）国有建设用地上的“工改工”项目应补缴的地价款=（按新规划条件下的工业用地土地出让使用权价格-现时点原土地使用条件下剩余年限的土地出让使用权价格）×40%。

　　（4）涉及单独延长土地使用年限的，应补缴的地价款=工业用地法定最高年限宗地土地出让使用权价格÷最高年限×延长年限×80%。

　　二、低效产业用地类“工改工”实施流程

　　按照《汕头市促进低效产业用地再利用实施意见》（汕府〔2018〕133号）和《汕头市人民政府办公室关于印发推进低效产业用地再利用工作实施方案的通知》（汕府办〔2019〕6号）执行。

　　三、进一步深化“工改工”优惠政策

　　（一）资金奖励

　　1、市给予区1000万元启动资金，首期500万元。其中300万元用于开展全区摸底调查、宣传培训、项目标图入库等“工改工”相关工作费用，其余视工作绩效奖励给各镇（街道）；工作绩效认定标准由区“工改办”研究制定。

　　2、区工信部门牵头发改、自然资源、财政、税务等部门进一步研究提出支持“工改工”的奖补扶持政策措施。

　　3、引进重大产业项目、建设特色产业园区的特别扶持。按照《汕头市潮南区重点产业项目招商引资和村镇工业片区升级改造奖励办法》和区本级“工改工”奖补扶持政策措施等相关文件“就高不就低”原则执行。

　　（二）税收优惠

　　归宗合并改造的，享受税费减免。多个权利主体通过以房地产作价入股、签订拆迁补偿协议、联营（法人型联营等）、收购归宗等方式，将“三旧”改造项目相关权益转移到单一主体并实施改造的，视同政府收储土地方式享受税费减免。改造主体可凭县级（含县级）以上人民政府通过政府会议纪要、“三旧”改造批复或其他文件证明上述操作属于政府征收（收回）房产、土地并出让的行为，按规定办理相关税费减免。

　　（三）改造分类补偿标准

　　1、企业或个人自行改造

　　符合自行改造条件的企业或个人应向村（社区）集体理清补偿关系，付清补偿款。历史已付补偿款低于同期《广东省征地补偿保护标准》的应予以补足。

　　2、村（社区）集体主导改造

　　村（社区）集体协议收回企业或个人土地实施连片改造，通过公开方式选择合作主体的，允许对收回企业或个人该部分地上建筑物按评估价进行补偿并纳入招合作主体成本范围，村（社区）集体可按不低于现行区片综合地价补偿标准收取固定收益，招标价不得低于地块规划用途评估价。

　　3、政府主导改造

　　政府主导改造涉及收回企业或个人土地及其地上建筑物的，有土地使用证或与村集体有协议缴款单据的集体土地按照每亩45.5万元（参照周边国有工业用地出让价格，按65万元/亩的70%计）补偿企业或个人，并按照现行区片综合地价补偿标准补偿村集体；国有土地按照现时点原土地使用条件下剩余年限的土地出让使用权价格补偿企业或个人；无证、无缴款单据的土地不予补偿。涉及的地上建筑物补偿标准按照《汕湛高速征拆补偿标准》执行。

　　企业或个人按与村（社区）集体、区政府签订集体土地使用权及房屋所有权收回协议的时间节点享受激励补贴。在2022年5月15日前签订的，奖励5万/亩；在2022年6月15日前签订的，奖励3万/亩；在2022年7月15日前签订的，奖励1万/亩；在2022年7月15日后签订的不予奖励。

　　（四）用地政策优惠

　　1、放宽准入门槛。“三旧”类项目不受上盖物占地比例限制。

　　2009年12月31日前已建设使用，规划用途为工业，且确需实施升级改造的现状工业用地，可纳入“三旧”改造标图建库范围，不受上盖物占地比例限制。无合法用地手续的，可按政策完善用地手续。同时在土地有偿使用合同中明确约定将工业用地改变为其他经营性用途的，由政府无偿收回土地使用权。

　　2、完善用地手续。“三旧”类项目可完善用地手续后以协议方式出让、出租用地给企业或个人。

　　2009年12月31日前，企业或个人与村（社区）集体签订土地补偿协议（含征地、购买、出租、转让等）的，可由企业或个人作为主体，经村（社区）集体依法表决同意，可按照“三旧”改造政策实施“工改工”。企业或个人已按购买、转让协议约定付清补偿款且不低于同期《广东省征地补偿保护标准》的，视同签订征地补偿协议。

　　对纳入“三旧”改造标图建库范围内尚没有完善用地手续的历史集体用地（含历史上已作出行政处罚），按用地发生时的法律政策规定落实罚款处理后，可按现状建设用地地类完善历史用地手续。

　　符合改造要求的企业或个人用地范围内因历史原因无法提供用地手续或缴款单据，但实际已建设的小部分用地，可由村（社区）集体协议收回土地后按照“三旧”改造政策要求实施成片改造，公开选择合作主体，依法设置交易条件和受让人资格条件，并要求受让人必须与改造片区内其他用地产权人达成书面意向协议，约定将房地产相关权益转移到单一主体。

　　3、延长使用年限。项目可补足用地出让年限至50年，“三旧”类项目可按规定重新起算土地使用年限。

　　“工改工”项目国有建设用地原始出让年限不足50年的，可补足50年。符合“三旧”改造政策的，土地使用年限可重新起算50年。

　　4、支持提容增效。工业用地提高容积率，不需补缴地价款。项目宗地内允许配建不超过总计容建筑面积20%的生产服务、行政办公、生活服务等配套设施，不需补缴地价款。工业用地基础设施配套费收费标准根据《关于调整工业用地建设项目城市基础设施配套费征收标准的通知》（潮南财〔2022〕3号）给予优惠，国有工业用地容积率3.5以上按每平方米30元标准执行。

　　5、支持土地置换。需易地搬迁的“工改工”项目，可以协议方式为原土地使用权人重新安排价值相当的工业用地用于工业项目建设，原用地由政府收回。土地置换前为集体土地的，企业应先完善历史用地征收手续，将土地转为国有用地。

　　6、支持连片改造。允许土地置换后进行连片改造，支持集体用地与国有用地混合连片改造，允许企业把相邻多个地块归宗改造，配套用房集中设置、整体核算占比。

　　在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当，且有连片改造需要的前提下，允许“三旧”用地之间或“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换。

　　（五）低效产业提升

　　1、支持国有低效产业用地再利用。低效用地经认定处置后，可以由工信、发改或园区管理机构，根据产业发展需要调整发展协议产业要求，并鼓励和支持建设标准厂房，相关内容纳入《低效产业用地再利用方案》一并审批；开发投资未完成出让合同约定开发投资总额25%的国有工业项目用地，涉及转让土地使用权的，可先签订转让合同并办理不动产预告登记，办理规划许可手续及报建手续，符合合并归宗条件的可一并办理。待开发投资总额达到法定要求再办理不动产转移登记。

　　2、支持微改造。支持旧厂房实施微改造，改造后容积率不低于3.5，可完善规划、用地、消防、施工等手续。

　　符合土地政策和国土空间详细规划，符合“三旧”政策要求、消防和房屋安全要求，原则上实施改造的总建筑面积占原有总建筑面积的比例不低于5%，且改造工程概算不少于100万元（不含土地出让金），微改造后的产出效率、产值能耗、税收等应当达到预定指标（由区发改部门牵头各职能部门制定），除生产工艺、改造条件、地块形态有特殊要求的项目外，改造后容积率原则上应不低于3.5。

　　3、支持土地分割。允许企业将未建土地实施一次分割转让或整体转让。

　　已实施动工但因项目资金、预期效益等原因停止开发建设的工业用地，经区政府批准，允许企业将未建土地实施一次分割转让或整体转让。分割转让的宗地，原权利人自留用地面积比例不得少于40%，其余用地可以分割为多宗，但单宗用地的面积不得少于15亩，且非生产性用房占比应符合要求，行政办公及生活服务设施及其土地不得单独分割转让。

　　4、支持物业分割。厂房、仓库可按幢、层分割办理不动产登记、转让、抵押。

　　国有建设用地上已确权登记的厂房、仓库等物业的国有建设用地使用权及房屋所有权（下称工业物业产权），申请人要求办理工业物业（项目配套设施已同步建成）分割登记的，可按幢、层分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间办理不动产登记。

　　工业物业项目范围内的办公、生活服务等非生产性用房不得独立进行分割、分割转让或抵押，但可以随工业物业产权按规定比例且以幢、层等固定界限为基本单元（可以独立使用且权属界线封闭的空间）进行分割、分割转让、抵押。

　　5、支持分期、分幢登记。允许对项目中符合登记条件的先按分期或分幢办理不动产权登记。

　　项目按照建设工程规划许可进行分期或分幢建成的厂房，已通过工程竣工验收备案等手续，符合登记条件的，允许对项目中符合登记条件的部分先分期或分幢按程序办理不动产权登记。待宗地范围内的工业物业按建设工程规划许可内容全部建成，并取得竣工验收备案手续后，给予办理宗地内所有物业不动产权登记。同一建设周期的建设内容应当包括相应的配套设施。

　　6、支持标准厂房预售。国有建设用地上标准厂房可参照商品房有关规定开展预售。 

　　根据《汕头经济特区商品房销售条例》规定的条件申办商品房（一手房）预售许可和现售备案。在建成后由建设单位按照《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定办理不动产首次登记，再由建设单位和购房企业办理不动产转移登记（即分户登记），为购房企业核发不动产权证。

　　7、支持配建保障性租赁住房。工业项目配套设施用地，可建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；闲置和低效利用的厂房、仓储存量房屋，可改建为保障性租赁住房，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

　　经市政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地，用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。

　　（六）解决历史遗留问题

　　1、完善不动产权登记手续。历史既有工业厂房可按照有关规定解决不动产登记历史遗留问题。

　　对于2009年12月31日前建成且符合国土空间总体规划可保留的历史既有工业厂房，涉及完善不动产权登记手续的，按照《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）及《关于印发〈潮南区关于不动产登记历史遗留问题的处理意见〉的通知》处置。

　　2、处置“微改造”保留建筑。对于保留建筑实施进行“微改造”的项目，区分对保留原建筑物主体进行修缮、改建、扩建、加建的情形。属修缮的，即不改变结构主体及使用功能，对原有建筑物进行修缮，只需由具有资质的第三方鉴定机构对原有建筑物进行结构性、抗震性能进行检测鉴定，出具鉴定报告，由具有资质的第三方消防评估机构对保留原有建筑物及计划新建建筑物的平面布局进行消防评估或审查（属特殊消防工程的需审查），出具评估报告；属改建、扩建、加建的，如属在原有建筑物基础上进行叠建的，除需对原有建筑物进行结构安全性鉴定外，还需结合拟叠建对原有建筑物的基础及结构主体受力情况进行验算，分析是否满足叠建的受力要求，出具验算分析报告，消防方面按拟叠建规模进行评估或审查；在原有建筑物上进行叠建外的其他改建、扩建、加建的，除对原建筑物进行结构安全鉴定和平面消防评估外，新建部分按基建程序办理相关报建审批手续后实施建设。以上相关评估、鉴定、分析等报告由区住房和消防主管部门出具备案意见，符合要求的可按程序编制改造方案经同意后实施改造，完善相关手续。

　　（七）强化服务审批

　　1、“三旧”改造年度实施计划、改造方案委托区政府合并审批。项目改造方案以及完善集体建设用地手续、转为国有建设用地手续可合并审批。

　　2、工业用地改建、加建、拆除重建涉及提高容积率、建筑密度的可直接申办建设工程规划许可，免予办理用地手续。

　　3、以下情形免于办理建设工程规划许可：不改变建筑面积、总高度、层数、外立面，不影响建筑安全的装饰装修、维修整治工程；在原有用地红线范围内新建不增加建筑面积的围墙、布局地面停车设施和机械式立体停车设施、公厕、垃圾站等。

　　4、项目可实行“容缺受理”及“承诺制”信任审批制度，加快项目开工落地。

　　5、区及各镇（街道）设立“工改工”专项服务窗口，为企业或个人提供“工改工”咨询和服务，全流程配合办理相关手续，加快工改项目落地实施。

　　四、本工作指引有效期从正式发布之日起1年内有效，到期后视具体情况再予以修订。执行期限内如省、市出台新的政策文件，涉及的相关内容以省、市文件为准。

　　五、本工作指引解释权归区自然资源分局。

　　附件

　　“三旧”类“工改工”项目所需资料清单

　　一、企业或个人自行改造类（需完善用地手续）

　　1、标图入库阶段需提供：入库申请书及申请表、入库地块矢量数据、勘测定界报告及勘测定界红线图（需提供土地、房屋等相关证件佐证）、入库地块属于特殊情形的需提供证明材料，涉及调整入库范围的提供“三旧”改造调整说明表。

　　2、年度实施计划与改造方案阶段需提供：改造方案、改造主体申请表、土地现状调查成果、不动产权证明材料、村（社区）集体“四议两公开”相关资料、补偿安置方案（如需补偿应提供）、改造主体证明材料（含征地、购地、出租、转让等协议）、社会稳定风险评估报告、详细规划批复文件及法定成果、遥感影像图、2009年及最新年度土地利用现状图、国土空间规划“一张图”（土地利用总体规划图、城乡规划图）。

　　3、集体土地完善转用、征收阶段需提供（可与改造方案一并报审）：申请书、申报用地的权属证明以及建设拟征（占）用土地权属情况汇总表、按用地发生时土地管理法律政策落实处理（处罚）的凭证（包括行政处罚决定书、缴纳罚款的凭证等）、勘测定界报告及勘测定界红线图、坐标文件（.txt格式）。需完善历史征收手续的还应提供2009年12月31日前与村集体相关协议（含征地、购地、转让等）、补偿兑现凭证（包括补偿款收据）、征地预公告情况；用地行为发生时法律和政策要求举行听证、办理社保审核和安排留用地的，需提供已落实证明材料或经被征地农村集体经济组织同意放弃听证、办理社保审核和安排留用地的证明材料。

　　二、村（社区）集体主导改造类

　　1、标图入库阶段需提供：入库申请书及申请表、入库地块矢量数据、勘测定界报告及勘测定界红线图、入库地块属于特殊情形的需提供证明材料，涉及调整入库范围的提供“三旧”改造调整说明表。

　　2、年度实施计划与改造方案阶段需提供：改造方案、改造主体申请表、土地现状调查成果、不动产权证明材料、改造意愿征集结果、补偿安置方案、村（社区）集体“四议两公开”相关资料、改造主体证明材料、社会稳定风险评估报告、详细规划批复文件及法定成果、遥感影像图、2009年及最新年度土地利用现状图、国土空间规划“一张图”（土地利用总体规划图、城乡规划图）。与市场方合作开发改造的需提供招合作主体相关材料。

　　3、集体土地转国有建设用地阶段需提供（可与改造方案一并报审）：申请书、申报用地的权属证明以及建设拟征（占）用土地权属情况汇总表、建设用地来源合法的证明材料、村（居）集体表决同意的材料、勘测定界报告及勘测定界图、坐标文件（.txt格式）。

　　三、政府主导改造类

　　1、标图入库阶段需提供：入库申请书及申请表、入库地块矢量数据、勘测定界报告及勘测定界红线图、入库地块属于特殊情形的需提供证明材料，涉及调整入库范围的提供“三旧”改造调整说明表。

　　2、年度实施计划与改造方案阶段需提供：改造方案、改造主体申请表、土地收储相关资料、补偿协议、社会稳定风险评估报告、详细规划批复文件及法定成果、遥感影像图、2009年及最新年度土地利用现状图、国土空间规划“一张图”（土地利用总体规划图、城乡规划图）。