一、制定背景

为深入贯彻习近平总书记视察广东、视察汕头重要讲话和重要指示批示精神，落实我市“工业立市、产业强市”部署，优化产业布局，大力推进“工改工”，保障产业发展空间，提高用地效率，为加快建设现代化和美富裕新潮南提供支持，根据《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知》、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》、《关于推进“工改工”促进产业高质量发展的实施意见》（汕府〔2022〕10号）等文件精神，结合我区实际，制定该工作指引。

二、《工作指引》的框架

《工作指引》主要为三项内容，第一项“三旧”类“工改工”实施流程指引，共5条款12子项；第二项低效产业用地类“工改工”实施流程；第三项进一步深化“工改工”优惠政策，共7条款27子项。

三、主要特点

（一）补充增加“三旧”类“工改工”实施流程指引。为方便改造主体申报改造，根据《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）》和《汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造若干管理规定》、《汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造审批程序》、《汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造项目补缴地价款办法》等相关文件政策，我局梳理形成“工改工”项目申报的五条指引要求，包括基本条件、改造主体、申报流程、申报方式、补缴地价款标准，从标图建库、年度改造实施计划、改造方案编制、完善用地手续等方面分门别类完善具体操作流程，并按照企业或个人自行改造类、村（社区）集体主导改造类、政府主导改造类形成“三旧”类“工改工”项目所需资料清单。

（二）补充完善“工改工”优惠政策。在《实施意见》优惠政策基础上，结合我区实际情况，补充完善资金奖励、税收优惠、改造分类补偿标准、用地政策优惠、低效产业提升、解决历史遗留问题、强化服务审批等相关政策优惠，其中主要完善增加的内容包括：

1、明确资金奖励。市给予区1000万元启动资金（首期500万元），其中300万元用于开展全区摸底调查、宣传培训、项目标图入库等“工改工”相关工作费用，其余视工作绩效奖励给各镇、街道。

2、明确历史补偿关系的理楚情形

（1）对符合自行改造条件的企业或个人应向村（社区）集体理楚补偿关系，付清补偿款。历史已付补偿款低于同期《广东省征地补偿保护标准》的应予以补足。

（2）村（社区）集体协议收回企业或个人土地实施连片改造，通过公开方式选择合作主体的，允许对收回企业或个人该部分地上建筑物按评估价进行补偿并纳入招合作主体成本范围，村（社区）集体可按不低于现行区片综合地价补偿标准收取固定收益，招标价不得低于地块规划用途评估价。

（3）政府主导改造涉及收回企业或个人土地及其地上建筑物的，有土地使用证或与村集体有协议缴款单据的集体土地按照每亩45.5万元（参照周边国有工业用地出让价格，按65万元/亩的70%计）补偿企业或个人，并按照现行区片综合地价补偿标准补偿村集体；国有土地按照现时点原土地使用条件下剩余年限的土地出让使用权价格补偿企业或个人；无证、无缴款单据的土地不予补偿。涉及的地上建筑物补偿标准按照《汕湛高速征拆补偿标准》执行。

企业或个人按与村（社区）集体、区政府签订集体土地使用权及房屋所有权收回协议的时间节点享受激励补贴。2022年5月15日前签订的，奖励5万/亩；在2022年6月15日前签订的，奖励3万/亩；在2022年7月15日前签订的，奖励1万/亩；在2022年7月15日后签订的不予奖励。

3、明确完善用地手续中符合改造要求的企业或个人用地范围内因历史原因无法提供用地手续或缴款单据的用地，由村（社区）集体收回后公开选择合作主体的操作情形。

4、明确工业用地城市基础设施配套费给予优惠。工业用地基础设施配套费收费标准根据《关于调整工业用地建设项目城市基础设施配套费征收标准的通知》（潮南财〔2022〕3号）给予优惠，国有工业用地容积率3.5以上按每平方米30元标准执行。

5、明确土地置换前置要求。土地置换前为集体土地的，企业应先完善历史用地征收手续，将土地转为国有用地。

6、明确国有低效产业用地再利用政策优惠。低效用地经认定处置后，可以由工信、发改或园区管理机构，根据产业发展需要调整发展协议产业要求，并鼓励和支持建设标准厂房，纳入《低效产业用地再利用方案》一并审批；开发投资未完成出让合同约定开发投资总额25%的国有工业项目用地，涉及转让土地使用权的，可先签订转让合同并办理不动产预告登记，办理规划许可手续及报建手续，符合合并归宗条件的可一并办理。待开发投资总额达到法定要求再办理不动产转移登记。

7、明确“微改造”保留建筑处置方式。对于保留建筑实施进行“微改造”的项目，区分对保留原建筑物主体进行修缮、改建、扩建、加建的情形。由具有资质的第三方鉴定机构和消防评估机构出具相关报告并由区住房和消防主管部门出具备案意见，符合要求的可按程序编制改造方案经同意后实施改造，完善相关手续。

8、明确区及各镇、街道设立“工改工”专项服务窗口，为企业或个人提供“工改工”咨询和服务，全流程配合办理相关手续，加快工改项目落地实施。

四、文件有效期

该工作指引有效期从正式发布之日起1年内有效，到期后视具体情况再予以修订。执行期限内如省、市出台新的政策文件，涉及的相关内容以省、市文件为准。

汕头市自然资源局潮南分局

2022年7月5日    

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