汕头市潮南区农业农村局 汕头市自然资源局潮南分局 汕头市潮南区住房和城乡建设局
关于印发《汕头市潮南区农村宅基地审批
管理暂行办法（试行）》的通知
各镇人民政府、街道办事处：
《汕头市潮南区农村宅基地审批管理暂行办法（试行）》已经2022年5月14日区委常委会会议和五届第11次区政府常务会议审议通过,现印发给你们，请认真贯彻执行。
汕头市潮南区农业农村局 汕头市自然资源局潮南分局
汕头市潮南区住房和城乡建设局
2022年5月19日
汕头市潮南区农村宅基地审批管理暂行办法(试行)
第一章 总则
第一条 为了规范潮南区农村宅基地管理，保障广大农民居住权益，推进乡村振兴建设，根据《中华人民共和国土地管理法》《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）、《广东省人民政府关于农村村民非法占用土地建住宅行政执法权的公告》（粤府函〔2020〕84号）、《广东省宅基地违法行为查处工作指南》（粤农农函〔2021〕874号）和《汕头市人民政府关于修改〈汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法〉的决定》（汕头市人民政府令第189号）、《汕头市农村宅基地审批管理工作指引（试行）》（汕市农农〔2021〕56号）以及其他有关法律、法规、上级政策文件，结合潮南区实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于潮南区行政区域内农村宅基地的管理。
农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。
农村村民，指具有本区农村集体经济组织成员资格的人员。
第三条 农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，宅基地的分配使用应当坚持以下原则。
（一）符合规划。严格落实土地用途管理，农村宅基地审批管理应当坚持规划先行，必须符合区国土空间总体规划、镇（街道）国土空间总体规划。不符合规划要求的，不得批准建房。在区国土空间总体规划、镇（街道）国土空间总体规划出台前的过渡期间，可按经批准的控制性详细规划或村庄规划审批农村村民住宅建设用地。
计划指标单列，由区自然资源主管部门会同农业农村部门共同组织开展年度农村住宅建设用地需求情况统计调查，于每年10月底前真实准确提出下一年农村村民住宅建设用地计划指标需求，经区人民政府同意后，按规定逐级上报审批。经批准的农村村民住宅用地计划指标专项专用，年底实报实销，专项保障农村村民住宅建设用地。农村村民住宅用地，由镇人民政府（街道办事处）审核批准。
（二）集约节约。合理安排宅基地用地，严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田，尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，涉及占用农用地的或未利用地的，应当依法先行办理农用地或未利用地转用审批手续。在充分尊重村民意愿的前提下，积极稳妥开展闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，要严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。
（三）一户一宅。严格贯彻落实“一户一宅”的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省规定的标准。各镇（街道）可以结合本行政区域内土地资源状况，综合考虑区域、用地类型、户内人口等因素，尊重农村公序良俗，坚持规划先行、一户一宅、集约节约、高效利用等原则，研究确定辖区内各村（社区）新批准农村宅基地面积标准，并报区自然资源分局、区农业农村局备案。历史建成的住房和附属设施面积总和未超过标准的，可视为“一宅”情形。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，在充分尊重村民意愿的基础上，可以依法采取措施，按照省宅基地面积标准保障村民户有所居，但不得用于商品房开发。纳入城镇规划范围的村（社区），原则上不新增分配独户宅基地。
符合以下情况之一的，可视为“一户”：夫妻与未成年子女同住的为一户；父母与子女共处一宅的，父母或成年子女可分户；离异后无房的可为一户。
“户”的主体资格认定由村民向农村宅基地所在地的农村集体经济组织申报，经农村集体经济组织认定并出具意见,并报镇人民政府(街道办事处)审核确认。
（四）风貌管控。按照《汕头市潮南区人民政府印发<关于全面推进农房管控和乡村风貌提升的工作方案>的通知》(汕潮南府〔2021〕10号)和《关于印发<汕头市潮南区乡村农房建设风貌管控指引>的通知》（汕潮南住建〔2021〕13号）要求，落实农房管控和风貌提升。农房建筑设计应当安全、适用、经济、美观，充分体现村居地域特色，且严格落实农村建房建筑面积、层高、外立面、退距等管控要求。
（五）坚决做到“八不准”。严格落实“八不准”相关规定，即不准占用永久基本农田建房；不准强占多占耕地建房；不准买卖、流转耕地违法建房；不准在承包耕地上违法建房；不准巧立名目违法占用耕地建房；不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房；不准非法出售占用耕地建的房屋；不准违法审批占用耕地建房。对新增乱占耕地建房行为，实行“零容忍”，一律依法依规严肃处理，坚决止住增量。
（六）稳慎推进。按照《汕头市自然资源局 汕头市农业农村局 汕头市城市管理和综合执法局关于印发<汕头市违法建设分类处置指导意见>的通知》（汕自然资发〔2021〕69号），对历史遗留问题要区别对待，科学合理分类处置，依法保护农民宅基地合法权益；对农村新增乱占耕地建房现象，要采取措施强化监管、坚决遏制，积极稳慎推进农村宅基地管理和改革各项工作。
第二章 职能分工
第四条 区人民政府加强组织领导，统筹组织协调相关部门、镇人民政府（街道办事处）、村级组织依法履行职责。镇人民政府（街道办事处）政府承担属地责任，要充实力量，健全机构，切实承担起宅基地审批和管理职责。村级组织要健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。
第五条 建立区级主导、镇街主责、村级主体的宅基地管理机制。加快信息化建设，建设农村宅基地用地和建房规划许可审批管理信息系统，逐步实现数字化管理和建立信息共享机制。
（一）区农业农村部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增宅基地需求通报区自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。
（二）区自然资源部门负责全区国土空间总体规划、土地利用计划等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地和未利用地转用审批、林地使用审核审批和建房规划许可等相关手续，并对各镇（街道）的规划审核发证工作进行监管，对建房审批项目定期进行检查，对合法建造的农村住房进行不动产确权登记颁证。
（三）区住房城乡建设部门负责指导镇（街道）做好村民住房建设的设计、施工、安全和质量验收，组织开展乡村建筑工匠培训、负责免费提供乡村民居设计图集，并指导村民科学使用图集等工作，引导村民住房风貌提升。
（四）区发改、公安、民政、人力资源社会保障、生态环境、交通、水务、文化广电旅游体育、城管、市场监管、供电等有关部门，按照各自职责共同做好农村宅基地审批管理相关工作。
（五）镇人民政府（街道办事处）要高度重视农村宅基地审批管理工作，切实加强领导，精心组织，结合深化乡镇街道体制改革完善基层治理体系的部署，按照深化“放管服”改革要求，由镇人民政府（街道办事处）依托行政服务中心等平台，公布办理流程和申请要件，印制办事指南，建立一个窗口受理、多部门内部联动集中办公的宅基地建房联审联办制度，一站式为群众提供便捷高效服务。
（六）村级组织探索建立村级宅基地协管员制度，协助开展农村宅基地和建房的日常监管。
第三章 宅基地申请资格条件
第六条 属于本集体经济组织成员的农村村民具有下列情形之一的，可以以户为单位（以下称农户）申请使用宅基地：
（一）在本集体经济组织未取得宅基地的，或者已取得宅基地但是面积明显少于规定标准的；
（二）因成年、结婚等原因确需分户，原有宅基地不能安置的；
（三）外来人口落户成为本集体经济组织成员，没有宅基地的，经过本集体经济组织民主程序同意的；
（四）因发生或者防御自然灾害、建设乡镇村公共设施、实施乡镇、县、市国土空间规划和村庄规划或者调整村庄布局等，需要异址新建的；
（五）法律法规规章规定和县级以上人民政府规定的其他情形。
不得以取得公安机关单独立户作为农村村民申请宅基地建设住宅的前置条件。
第七条 农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：
（一）申请人不是本农村集体经济组织成员；
（二）不符合年龄要求等分户条件的；
（三）申请使用的宅基地不符合国土空间规划、村庄规划或者相关专项规划、用途管制要求的；
（四）分户前存在一户多宅，分户时合理调剂可以满足居住需求的；
（五）申请宅基地新建住房，但拒绝与农村集体经济组织签订退回原宅基地协议的；
（六）申请的宅基地存在权属争议的；
（七）将原有宅基地或者宅基地地上房屋出卖、出租、赠与或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；
（八）原有宅基地或者宅基地地上房屋被依法征收后，已得到住房实物或者货币化安置的；
（九）已参与农村集体建房，住房权益已得到保障的；
（十）法律法规规章规定和县级以上人民政府规定的其他情形。
本办法施行前，农村村民一户合法拥有不相连的住宅，占用宅基地面积合计未超过规定面积标准的，不视为一户多宅。
第四章 宅基地审批管理程序
农村村民申请宅基地，按照以下程序申请办理：
第八条 农户宅基地用地申请。符合宅基地申请条件的村民，以户为单位向所在的农村集体经济组织提出宅基地用地书面申请，填报“农村宅基地用地申请表”，并提交相关佐证材料。农村集体经济组织按照本办法第三条的有关规定进行审查并经民主程序审议后，向镇人民政府（街道办事处）提出农村村民住宅建设用地计划指标需求。审查不通过的，应在10个工作日内书面告知申请人并说明理由。
第九条 农户宅基地建房申请。已有宅基地的村民，以户为单位向所在的农村集体经济组织提出宅基地建房书面申请和施工登记，并提交以下申请材料：
（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；
（二）农村宅基地使用承诺书；
（三）户主身份证复印件、户口本复印件；
（四）其他相关佐证材料。
第十条 村级审核。
（一）农村集体经济组织依据已批村庄规划和申请依法召开成员（代表）会议讨论，并将申请人申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积，符合要求的设计、施工单位或个人信息等情况在本集体经济组织范围内公示，公示10个工作日以上。
（二）公示无异议或异议不成立的，所在农村集体经济组织将村民申请、农村集体经济组织成员（代表）会议记录等材料交村（居）民委员会审查，重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村（居）民委员会签署意见，报送镇人民政府（街道办事处）。审查不通过的，农村集体经济组织应在10个工作日内书面告知申请人并说明理由。
如果没有组级集体经济组织的，则由村民向村民小组提出申请，依照上述程序办理。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已由村民委员会办理的，村民直接向村级组织提出申请，经村民代表会议通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送镇人民政府（街道办事处）。
第十一条 镇人民政府（街道办事处）审批。
镇人民政府（街道办事处）收到村（居）民委员会提交的申请资料后，组织开展农村宅基地用地建房联审联办，在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》上签署审批意见：
（一）镇（街道）农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议；
（二）镇（街道）自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间总体规划、村庄规划、控制详细规划、用途管制要求，是否符合《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》的规划技术标准有关规定，其中涉及占用农用地或未利用地、生态公益林地的，应在办理转用审批手续后，核发《乡村建设规划许可证》；
（三）镇（街道）住房和城乡建设部门负责指导村民住房建设的设计、施工、质量验收以及建设安全管理工作，引导村民住房风貌提升；
（四）涉及镇（街道）林业、水利、电力等机构的，要及时征求相关部门意见，相关单位在收到征求意见通知应在5个工作日内回复意见。
符合条件的，由镇人民政府（街道办事处）根据镇级各有关部门联审结果，对农村宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》并进行施工登记，并将审批情况报区农业农村、自然资源、住房和城乡建设等部门备案。镇人民政府（街道办事处）应及时将审批结果以适当方式公开。材料不齐全的，书面通知村（居）民委员会，限期补正，逾期不补正的，视为撤回申请。不符合条件的，书面通知村（居）民委员会，由其书面告知申请人并说明理由。
农村村民自取得《乡村建设规划许可证》之日起一年内应当依法施工建设，需要延期的，应当在期满三十日前申请不超过六个月的延长期，但延长次数不得超过一次。逾期未依法施工建设的，规划许可证件自行失效。
第十二条 开工检查。经批准用地建房的村民，应当在开工前向镇人民政府（街道办事处）或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围，镇人民政府（街道办事处）组织镇（街道）农业农村、自然资源、住建等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。
第十三条 安全施工。农村住宅结构设计应当符合抗震、抗风等涉及结构安全的要求。鼓励引导村民在政府免费提供的农房建设样式图集中选择采用住宅建筑样式。村民建房应当选择具有相应资质的建筑施工企业或者相应技能的农村建筑工匠施工，使用合格建筑材料和建筑配件、设备，在施工中要采取安全施工措施。鼓励村民委托具有相关资质的第三方机构对住房施工进行监理。村民建房施工现场应当悬挂告示牌，载明建设规划许可的主要内容和图件以及已登记备案的参建单位或人员信息。
各级自然资源、住建、农业农村等有关部门根据职能按照安全生产“三个必须”和“谁主管、谁负责”“谁审批、谁负责”的要求，认真履行农村村民住宅建设安全管理责任。
区住房城乡建设部门要进一步加强对各镇人民政府（街道办事处）农村村民住宅建设安全管理工作的监督指导，组织开展农村村民住宅建设安全的宣传教育培训。
镇人民政府（街道办事处）应当安排工作人员对农户建房实施质量和安全监督。
第十四条 竣工验收。村民建房完工后，应当向镇人民政府（街道办事处）申请竣工验收。镇人民政府（街道办事处）应及时组织相关机构进行验收，实地检查村民是否按照《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》要求建设，是否按图施工，对参建单位或个人信息、参建行为和竣工验收质量情况进行最终登记备案，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。
第十五条 确权登记。农房竣工验收合格后，建房村民可以依法向不动产登记部门申请办理不动产登记。
第十六条 镇人民政府（街道办事处）和村民委员会、农村集体经济组织应当将宅基地和建房的相关规划许可申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式以及村庄规划等公开，接受群众监督。镇人民政府（街道办事处）、村级组织要建立宅基地用地建房审查、审批管理台账，及时将资料整理归档。由镇人民政府（街道办事处）于每月3日前将上月审批情况报区农业农村、自然资源、住房和城乡建设等部门备案。受理窗口负责整理审批流程资料装订成册（其中涉及上交区备案的可以复印件），实行专柜存放，切实管好宅基地申请建房档案资料。有条件的地方可以建立电子档案，实现宅基地信息化管理。
第五章 监督管理
第十七条 镇人民政府（街道办事处）应当在职责范围内加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管，落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式“五公开”制度，做到宅基地申请审查、批准后丈量批放、住宅建成后核查“三到场”。建立健全监督管理机制和部门协调机制，做好国土空间规划、村庄规划、宅基地用地规模指标、农村地籍调查数据、宅基地确权登记颁证等信息共享互通。农村宅基地的管理、监督工作所需经费纳入财政预算。
第十八条 保障农村宅基地民主管理，农村宅基地使用接受村民监督。
第十九条 镇人民政府（街道办事处）应当向社会公开农村宅基地违法使用行为的举报、投诉电话，接受社会监督。
第二十条 任何单位和个人都有权对违法使用农村宅基地的行为向有关部门进行举报、投诉，有关部门收到举报和投诉后应当按规定办理。
第六章 法律责任
第二十一条 按照《广东省宅基地违法行为查处工作指南》（粤农农函〔2021〕874号）的要求，加强宅基地违法行为查处工作。镇人民政府（街道办事处）负责本行政区域内宅基地违法行为的查处。跨镇（街）行政区域的案件和区农业农村主管部门认为影响较大的案件，由区农业农村主管部门负责查处。镇人民政府（街道办事处）要定期与不定期开展农村宅基地动态巡查，发现和制止违法建设行为，坚决遏制农村违法建房行为。指导村级组织完善宅基地民主管理程序，探索设立村级宅基地协管员制度。
区农业农村、自然资源、住房和城乡建设等有关部门要按各自职能，做好行政执法工作的指导。
第二十二条 拒绝、阻碍有关部门和镇人民政府（街道办事处）工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 农村宅基地管理的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法依纪由有权限的部门进行处理。
第七章 附则
第二十四条 区有关部门在区政府的领导下，根据职能分工依法切实履行各自职责，协同实施本办法。
第二十五条 本办法依据的法律、法规、规章如有修订的，以新修订的为准。本办法由区农业农村局、市自然资源局潮南分局、区住房和城乡建设局负责解释。
第二十六条 本办法自2022年5月25日起施行，有效期3年。
附件7：农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表（镇级）.doc